L'acquisto di un immobile in procedura esecutiva (per intenderci all'asta) determina l'avvio di alcune verifiche finalizzate al corretto passaggio di proprietà al nuovo acquirente.
Concentriamoci sugli aspetti riguardanti la verifica di iscrizioni e trascrizioni (gravami) pendenti. E' necessario esaminare l'eventuale esistenza di ogni atto e/o misura di prevenzione o restrizione patrimoniale, cioè che possa limitare la libera circolazione dei beni.
Le indagini hanno il compito di accertare l’assenza di pregiudizievoli gravanti sull'immobile che potrebbero limitare o impedire il godimento del bene, cioè:
- Convenzioni urbanistiche e relativi oneri
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti per l’assegnazione della casa coniugale al coniuge
- Contratti di locazione o altri diritti di godimento di terzi (comodato, uso, abitazione, usufrutto etc.), con attenzione al diritto di abitazione (sancito dall'art. 540 c.c. che tutela il coniuge superstite che adibisce l’abitazione a residenza familiare) che sia maturato prima della trascrizione del pignoramento contro gli eredi
- Vincoli per prelazione a favore dello Stato quale bene di interesse culturale, storico, paesaggistico, costiero, ambientale, architettonico, artistico, archeologico, forestale, di facciata, oppure per criticità idrogeologiche o sismiche o per diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche o a seguito di opere pubbliche realizzate sull'immobile staggito
- Atti d’obbligo, cessioni di cubatura, atti di asservimento urbanistici e vincoli che possano incidere sull'attitudine edificatore del bene
- Servitù prediali attive, passive e coattive (apparenti e non), trascrizioni di preliminari o fondi patrimoniali
- Cause legali in corso (soprattutto domande giudiziali), sequestri penali conservativi, sentenze dichiarative di fallimento, trascrizioni di domande giudiziali per procedimenti estinti ma senza annotazione di cancellazione
- Privilegi fiscali
- Ipoteche volontarie, legali o giudiziali
- Atti costitutivi di diritti reali minori (usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù, pegno, ipoteca)
- Pignoramenti di terzi
- Usi consolidati e civici, accessioni (e relativi oneri di affrancamento e riscatto)
- Limiti ed oneri imposti dal regolamento di condominio
Si consiglia di prestare la massima attenzione nel caso in cui si notino dei trasferimenti di proprietà a seguito di successione o quando si abbia notizia che l’esecutato non sia più in vita. Infatti si dovrà aver cura di verificare in primo luogo la “continuità delle trascrizioni”, controllando che sia presente anche la trascrizione dell’accettazione (tacita o espressa) dell’eredità, nonché assicurarsi che il pignoramento, da cui ha avuto origine la vendita all’asta, sia formalmente efficace.
I rischi possibili possono essere un annullamento della vendita prima dell’emissione del decreto di trasferimento a seguito di opposizione agli atti, oppure delle pregiudizievoli opponibili all’aggiudicatario da parte del de cuius o dei chiamati in subordine, oppure la necessità a carico dell’aggiudicatario di dover sanare a proprie spese la continuità delle trascrizioni provvedendo a far trascrivere i passaggi mancanti presso la Conservatoria del Registri Immobiliari ora Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare.
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